10·15 대책으로 달라진 전세대출·주담대 규제 총정리｜DSR 계산부터 회수 위험지역까지
10·15 부동산 대책은 전세대출까지 DSR 규제에 포함하면서 사실상 **‘전세 끼고 매수’ 전략**을 전면 차단했습니다. 이로 인해 **전세대출 회수 위험지역**이 속속 발표되었고, 전세 갱신·이전 계획이 있는 실수요자라면 반드시 새 규정을 숙지해야 합니다.
💡 전세대출도 DSR에 포함된다
기존에는 전세보증금 대출이 DSR 산정 제외 대상이었지만, 10·15 대책 이후에는 모든 전세대출이 **총부채원리금상환비율(DSR)**에 반영됩니다. 즉, 전세대출 원리금이 클수록 주담대 한도가 감소합니다.
- 전세대출 = 부채로 포함 → DSR 40% 제한
- 전세 갱신 시 → 소득 변동 없는 경우 한도 축소
- 전세대출 + 주담대 동시 보유 → 신규 대출 제한
🏦 회수 위험지역 리스트
금융당국은 2025년 하반기 기준 **전세대출 회수 위험지역**을 공개했습니다. 이는 전세가격 하락률·공실률·대출연체율을 기준으로 산정됩니다.
| 지역 | 구분 | 비고 |
|---|---|---|
| 인천 미추홀구 | 고위험 | 공실률 급등, 연체율 증가 |
| 수원 권선·영통구 | 중위험 | 전세가율 하락세 지속 |
| 부산 해운대구 | 중위험 | 갭투자 지역 회수 사례 증가 |
| 천안·아산 | 관심지역 | 신축 입주 물량 과다 |
📉 실수요자에게 미치는 영향
전세대출이 DSR에 포함되면, **새로운 집으로 이동하기 위한 전세대출 재실행이 어려워집니다.** 예를 들어 기존 전세대출 1억 원이 남은 상태에서 주택담보대출을 신청하면, DSR 40% 규제 내에서는 주담대 한도가 **1억~1.5억 원까지 축소**됩니다.
- 기존 전세대출 상환 후 신규 주담대 신청이 유리
- 전세 갱신 시 대출 한도 재산정 필요
- 대출금리 상승기에는 고정금리 전환 유리
🔢 DSR 계산 방법 요약
- 총 대출원리금 합계 ÷ 연소득 × 100 = DSR(%)
- 비율이 40% 초과 시 추가 대출 불가
- 전세·신용·주담대 모두 합산
예시: 연소득 6,000만 원, 전세대출 1억(연 5%), 주담대 2억(연 4%)이라면, 연 상환액 700만 원 + 1,200만 원 = 1,900만 원 → DSR = 31.6%. 이 수준에서 추가 대출 여력은 약 5~6백만 원 수준입니다.
💬 실수요자 대출 전략
- 기존 전세대출 조기 상환 시 주담대 한도 증가
- DSR 완화형 상품(청년·신혼부부 전용) 활용
- 고금리 신용대출 우선 상환으로 DSR 개선
- 은행별 심사 기준 확인 — 금융사별 DSR 산정 상이
